Qu’est-ce qu’un investissement immobilier ?

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L’investissement immobilier regroupe tout achat d’un logement, cela peut être un appartement, une maison, une villa sur plan ou avec des travaux, mais aussi un immeuble de rapport ou encore un parking.

Tout acquéreur d’un logement neuf ou ancien réalise un investissement, se constitue un patrimoine et achète de l’immobilier pour défiscaliser.

 

Ce patrimoine peut être destiné à la résidence principale (pour y habiter), à la résidence secondaire (pour les vacances par exemple), à la location nue, à la location meublée ou encore au démembrement de propriété (dans ce cas, un investisseur achète la nue propriété (les murs) et un autre investisseur achète l’usufruit (les revenus locatifs)). Il peut s’agir de l’achat d’un logement neuf, en VEFA, ou réhabilité (avec travaux).

Concernant la location meublée, les possibilités sont multiples, investissement en résidence tourisme, en résidence sénior, en résidence étudiante, en résidence ou établissement EHPAD, que ce soit dans le neuf, VEFA, ou dans l’ancien avec des logements dits de “seconde” main à des prix intéressants assortis de bonnes rentabilités locatives.

Plusieurs dispositifs fiscaux incitent à investir dans l’immobilier sous différentes formes et défiscaliser en immobilier comme il est coutume de dire.

 

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

 

Les objectifs peuvent être multiples et se cumuler :

• Réduire l’impôt sur les revenus,

• Défiscaliser des revenus locatifs existants sur de nombreuses années,

• Créer un capital sous forme de patrimoine immobilier financé par les loyers perçus, les économies d’impôts et un effort d'épargne,

• Percevoir une rente par les revenus locatifs qui viendra compléter les revenus à la retraite

• Constituer un patrimoine

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Qu’est-ce que la défiscalisation en immobilier et comment défiscaliser ?

 

Il existe trois façons de bénéficier d'avantages fiscaux liés à l'achat de biens immobiliers :

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- La déduction d’impôts grâce aux lois fiscales

La première est la possibilité que donnent certaines lois fiscales comme la loi Pinel ou Denormandie actuellement, de déduire directement du montant d'impôts à payer une partie du montant investi sur plusieurs années. Ce montant annuel correspond à un pourcentage du montant de l’acquisition et l'investisseur a le choix d'utiliser cette formule de défiscalisation des revenus du foyer fiscal durant 6 à 12 ans.

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- La déduction donnée par le régime fiscal dit des déficits fonciers

La deuxième est la possibilité que donne le régime fiscal dit des déficits fonciers, qui permet de déduire dans l'ancien, le montant des travaux réalisés des revenus fonciers (des loyers) existants pour les contribuables possédant déjà un patrimoine immobilier. Ce principe diminue de fait le montant des revenus fonciers et donc le montant de l'imposition du foyer fiscal.
D'autre part, dans cette formule, dans le cas où les revenus fonciers existants n'absorbent pas la totalité du montant des travaux, l'investisseur déduit ce montant directement de ses revenus globaux à hauteur de 10 700€ par an et il peut reporter sur les années suivantes le surplus qu'il n'a pu utiliser et continuer à réduire ses revenus et de fait à réduire son montant d'impôts.
Des options fiscales plus sophistiquées existent dans ce type d'avantages fiscaux avec les logements vendus en loi Malraux ou dans le cadre des Monuments historiques classés.

 

- L’investissement dans des logements meublés

La troisième façon est la possibilité donnée aux investisseurs en logement meublé de réduire et souvent d’effacer les revenus locatifs produits, en déduisant du montant annuel des loyers perçus, l'ensemble des charges concernant leur logement (copropriété, intérêts bancaires du financement, les coûts divers afférents à la gestion du bien, etc.) et l'amortissement de la valeur des meubles et de la valeur des murs (déduite la valeur du terrain dans le prix d'acquisition). Cette formule permet de produire sur de nombreuses années des revenus locatifs non fiscalisés et en même temps de se créer un capital en patrimoine immobilier familial.
Actuellement les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel ou de Loueur Meublé Professionnel (pour ceux qui réalisent plus de 23 000€ /an de revenus) permettent de bénéficier de ces avantages dans le cadre fiscal des revenus en BIC – Bénéfices industriels et commerciaux.

 

Comment faire un placement immobilier ?

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Tout d’abord, il faut définir le projet et l’objectif recherchés par l’investissement en se posant les bonnes questions.
S’agit-il d’acheter un logement pour y vivre ou pour le louer ?
Faut-il acheter un logement neuf (ou en VEFA) ou un logement avec travaux ?
Dans quels buts ?
Il est primordial de se faire accompagner et conseiller par un professionnel de l’immobilier concernant tous les dispositifs en vigueur permettant un investissement réussi. Pour réaliser un investissement immobilier à but locatif, il est nécessaire de réaliser des simulations financières et fiscales pour déterminer le budget disponible pour investir et la formule d'investissement la plus avantageuse selon la situation fiscale de chacun et ses objectifs.

C'est ensuite que la recherche de la résidence, du logement par sa localisation, son type et son prix se fera.

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Aucun frais ou honoraires de conseils ne vous seront réclamés, ce sont les sociétés de promotion immobilière qui me rémunèrent pour cela.

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